La Floride

La Floride en quelques points !

Vous cherchez à acheter ou investir dans l'immobilier en Floride ? Avant de vous lancer, laissez-nous vous présenter cet État surnommé le « Sunshine State » en quelques points importants !

Géographie de la Floride

  • Surface de +/-155.000 km²
  • Plus de 4500 îles en Floride
  • Littoral de 1.930 km
  • Point culminant à 105m d’altitude

La Floride est un État du sud-est des États-Unis dont la capitale politique est Tallahassee. Les villes principales de la Floride sont Miami, Jacksonville, Orlando, Tampa et Fort Lauderdale.

Ses côtes sont baignées à l'ouest par le Golfe du Mexique et à l'est par l'océan Atlantique. La pointe sud de l'Etat est prolongée par l’archipel des Keys, proche de l'île de Cuba et des Bahamas.

Cette péninsule, également surnommée « Sunshine State (Etat du soleil) » est longue d’environ 700 km, avec une surface d’environ 155.000 km². Sa largeur maximale d'est en ouest est d'environ 580 km. La presqu'île possède un littoral très étendu d’environ 1.930 km, qui compte plus de 4 500 îles, soit plus que tout autre État, à l’exception de l'Alaska.

À seulement 105 mètres au-dessus du niveau de la mer, la colline Britton est le point culminant de la Floride. Son éloignement des limites de plaques tectoniques, explique qu’elle n'est que peu affectée par le risque sismique et volcanique.

Population

  • 21 millions d’habitants
  • 3e état le plus peuplé des USA
  • 25% de population hispanique
  • 1,8% de croissance par an (4e des USA)

La Floride compte plus de 21 millions d’habitants, ce qui fait d’elle le 3ème état le plus peuplé des USA. L’agglomération ayant la population la plus importante est Miami, avec plus de 6 millions d’habitants. La communauté hispanique de Floride compte près de 4 millions de personnes et se positionne comme la troisième des USA.

Elle se concentre dans le Sud de la péninsule : les Hispaniques représentent plus de 25 % de la population dans certains comtés.

La Floride possède également la plus grande concentration américaine de retraités, attirés par le climat. Plusieurs milliers de ces personnes âgées se regroupent dans des quartiers exclusivement aménagés pour les retraités.

La langue officielle est l’anglais, mais l'espagnol est néanmoins parlé par plus d'un quart des habitants.

La majorité des Floridiens sont protestants. Les Catholiques et les Juifs sont les principales minorités religieuses, les premiers étant de plus en plus nombreux du fait de l'installation en Floride de nombreuses personnes originaires de Cuba et des pays d'Amérique latine.

Climat

  • 240j de soleil par an
  • 25°C de température moyenne (vs 10,5°C en Belgique)
  • 132cm de pluie par an (vs 852cm en Belgique)
  • Jusqu’à 30°C de température de la mer en été

Avec 240 jours de soleil par an, la Floride est le seul État du pays où l’on peut se baigner toute l’année. Le nord et le centre de l’état bénéficient d’un climat subtropical humide, et le sud, avec Miami, profite d'un climat tropical.

La température moyenne toute l’année est d’approximativement 25°C. Les températures peuvent parfois monter jusqu’à plus de 40° avec 90% d’humidité pendant les mois d’été. C’est Key West qui possède la température moyenne annuelle la plus élevée des États-Unis.

L’été est chaud et humide, marqué par de courtes averses, plutôt intenses. L’hiver est sec, doux et ensoleillé, avec quelques gelées épisodiques dans l’extrême nord de l’État. Au printemps et en automne, le climat s’adoucit d’avantage et le taux d’humidité augmente.

La meilleure période pour voyager en Floride s’étend de la mi-octobre à la mi-avril, ces mois sont rarement touchés par des fronts froids et bénéficient des meilleures conditions climatiques.

La Floride reçoit en moyenne 132 cm de pluie par an, dont plus de la moitié entre le début de juin et la fin septembre, contre en moyenne 852 cm pour la Belgique.

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Légende Températures moyennes Risque de précipitations Température de la mer

Tourisme

  • 80 millions de touristes par an
  • 1ère destination touristique aux USA
  • 1er port de croisière aux USA
  • Miami International Airport : 21.8 millions de passagers (3e aux USA)

La Floride est la 1ère destination touristique des USA avec plus de 90 millions de visiteurs par an. Le tourisme joue donc un rôle primordial dans la croissance économique Floridienne.

Localisée au sud de la Floride la ville de Miami est située à proximité des Everglades, des Keys, des Bahamas et des Caraïbes. La ville accueille à elle seule environ 15 millions de touristes par an et la courbe de fréquentation augmente chaque année.

Le port de Miami est le numéro 1 des départs de croisières aux USA avec plus de 3 millions de passagers qui y embarquent chaque année, soit +/-40% du marché des croisières aux États-Unis.

Le climat ensoleillé, les parcs d’attraction d’Orlando, les plages de sable fin, la ville brnachée de Miami avec ses nombreux événements annuels tels que l’Art Basel, Miami Boat Show, la Music Week, le parc naturel des Everglades, les universités, les Keys et leurs eaux cristallines, Cape Canaveral et ses fusées… La Floride est devenue une destination incontournable pour bon nombre de touristes internationaux.

Économie

  • 5% du PIB des USA (4e position)
  • 237.000 jobs créés en 2018 (+2,7%)
  • 3,3% de chômage (4% USA)
  • Investissement du secteur Technology (4e position)

La Floride se classe au quatrième rang des États américains possédant le plus grand nombre d’actifs.

Grâce à sa position géographique, elle est considérée comme un carrefour des Amériques, notamment au niveau logistique et commercial. Elle reste un endroit stratégique pour tout ce qui touche au commerce international et aux transports. En effet quel que soit l’endroit où elle se trouve en Floride, une entreprise est, toujours située à moins de 145 km d’un port en eau profonde.

La péninsule Floridienne attire à ce titre bon nombre d’investisseurs américains et étrangers.

Malgré la récente crise immobilière de 2008, elle compte parmi les États américains qui continuent à se développer, notamment grâce aux millions de touristes qu’elle attire chaque année.

Le sud de l’État, qui bénéficie du rayonnement de Miami, en est la porte d’entrée, tant au niveau des visiteurs que des marchandises.

La région s'appuie sur ses nombreux atouts pour poursuivre son rebond économique. Grâce à une situation géographique privilégiée et des infrastructures portuaires et aéroportuaires de grande capacité (l’aéroport de Miami est le premier du pays pour le fret et le deuxième pour l’arrivée des passagers étrangers), la région attire aussi bien des multinationales que des PME, notamment dans le secteur aéronautique. Elle développe également de nouvelles activités autour du biomédical et de l’environnement : elle est aujourd’hui l’un des plus importants centres de production d’énergie solaire.

Finalement, elle bénéficie aussi d’une large présence et d’un investissement continu par les leader du secteur Technology (Google, Apple, Facebook, Uber,..)

Fiscalité

  • Taux d’impôt en Floride : 0%
  • Property tax 100% déductible
  • Amortissement sur 27,5 ans
  • Nombreuses déductions en société

La fiscalité reste l’un des atouts majeurs pour les investissements immobiliers en Floride.

En effet, la Floride est l’un des états américains ayant la fiscalité la plus faible avec un taux d'imposition de 0% sur le revenu (personnes physiques et sociétés sous la forme Limited Liability Company - LLC).

Bien que les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats Unis y sont imposables au niveau fédéral (15% si revenu < 50.000$), il existe une multitude de frais déductibles afin que la base imposable reste nulle.

Parmi ces nombreux frais, nous pouvons citer l’ensemble des charges liées à la gestion locative, les taxes foncières, un montant forfaitaire de $3000 par LLC ainsi qu’une multitude de frais annexes (billets avions, locations de voitures, etc…).

Enfin, il est également possible d’effectuer un amortissement de votre bien sur 27,5 ans, ou autre frais d’aménagement sur une durée de 10 ans afin de réduire de façon conséquente votre base imposable.

Il faut également tenir compte de 2 taxes locales :

  • La “Property Tax” : celle-ci est calculée par l’Administration sur la valeur du bâtiment et équivaut à la taxe foncière en Belgique. Elle représente généralement de 1,75 à 2% de la valeur du bien, mais est à 100% déductible des impôts.
  • La taxe sur la plus-value : pour les individus propriétaires ou individus propriétaires via une Limited Liability Company transparente, celle-ci équivaut à 15%. Par contre, elle peut être réduite à zéro si le montant de cette plus-value est réinvesti dans une nouvelle acquisition immobilière.

En conclusion, l’imposition en Floride est généralement nulle sur les premiers investissements car la majeure partie des frais sont déductibles en société.

Immobilier

  • Croissance prix median Miami 2018 : + 4.8%
  • Croissance prix médian Floride depuis 2008 : +33%
  • Croissance prix location moyen Miami 2018 : +4,5%
  • Prix moyen à la Location à Miami : 1724$ (+6%) - 80m²

Le marché immobilier en Floride est en pleine croissance depuis la crise de 2008, et offre encore un très beau potentiel pour les prochaines années.

Comme l’indique le rapport annuel émis par PWC (Emerging Trend in Real Estate), la Floride ne compte pas moins de 5 villes dans le Top 20 des villes à fort potentiels pour 2019 (Miami, Orlando, Tampa et Fort Lauderdale).

Les raisons de cet attrait pour la Floride se basent sur 3 critères influençant le prix du marché immobilier :

  • Population : la croissance démographique reste l’une des plus importante des USA (1,8%) et contribue à une demande accrue en logement.
  • Economie : avec un PIB dépassant la barre du 1 milliard de $ en 2018, la Floride reste l’un des états moteurs en termes de croissance économique. C’est un facteur positif permettant de soutenir la croissance du marché immobilier.
  • Emploi : le nombre de nouvel emploi créé (+2,7%) combiné avec un taux de chômage au plus bas (3,3%) permettent également de soutenir la croissance du marché locatif.

Par ailleurs, La Floride offre une diversité de marché pour les différents investisseurs, et le Sud Est (Miami - Fort Lauderdale - Palm Beach) plus particulièrement :

  • Miami : Le prix médian d’un bien en 2018 est passé à 333,600$, soit une croissance de 4,8%. Il faut néanmoins distinguer les différentes zones de la ville, les prix variants très fortement d’une zone à l’autre. Certains quartiers bénéficient d’une certaine stabilité (Miami Beach, Brickell,..) alors que des quartiers comme Wynwood et Little Haïti sont en plein essor ou en phase de transformation, offrant un haut potentiel de plus-value à court terme.
  • Fort Lauderdale : Tout en ayant développé sa propre économie (aéroport, train,..), Fort Lauderdale représente une alternative intéressante par rapport Miami avec des rendements locatifs de l’ordre de 7% par an.

De plus, le marché de la location bénéfice de ces mêmes fondamentaux techniques et on observe une croissance des loyers de plus de 6% par an. Cette croissance au niveau des loyers permet notamment de garantir un rendement net des plus élevés (5-7%) lors d’un investissement à Miami ou en Floride.

Finalement, le prix d’acquisition pour un bien immobilier à Miami (et en Floride) reste bien en deçà des villes comme San Francisco ou New-York, ce qui en fait une des villes privilégiées pour les investisseurs immobiliers.

Zoom sur Miami

Miami, surnommée ‘The Magic City’ porte bien son nom. C’est une destination de rêve, alliant une culture urbaine branchée, tout en conservant son côté balnéaire très décontracté avec une touche latine très ‘caliente’. Miami est donc privilégiée par les personnes désireuses de profiter de cette magie , mais c’est aussi un fantastique terrain de jeux pour toutes personnes désireuses d’y investir. Voici pourquoi.

Il y a tout d’abord sa situation idyllique. Avec une température moyenne supérieure à 25° toute l’année, ses longues plages de sables fins, sa proximité avec les Bahamas, Miami est l’endroit idéal pour profiter des bienfaits du soleil, et cela même en hiver.

Miami offre aussi un magnifique cadre de vie. On y compte de nombreux restaurants à la mode, concerts et autres discothèques, théâtres, événements sportifs (NBA,NFL,..), musicaux, comme l’Ultra Music Festival (UMF) et culturels tels que l’Art Basel qui rassemble ce qui se fait de mieux dans le monde de l’Art contemporain.

De nouveaux quartiers en plein essor ont vu le jour au cours des dernières années, tels que Wynwood qui est une véritable galerie d’art à ciel ouvert, ou encore le Design District qui rassemble toutes les marques de Grand Luxe.

Miami a également largement investi dans la sécurité, si bien que la police est omniprésente dans les différents quartiers touristiques et populaires. Elle compte aussi de nombreuses universités de réputations internationales, gage qualité.

De nouveaux projets immobiliers et d’infrastructure (TGV Orlando-Miami) ne cessent de voir le jour, et de nombreuses sociétés (bancaire, technologie,..) s’y implantent pour profiter de son essor économique et de son attrait fiscal.

De ce fait, l’urbanisme de Miami est pleine croissance et offre un potentiel très important à la ville, le prix marché immobilier étant largement en dessous des autres villes comme New York ou San Francisco. Les rendements locatifs sont des plus élevés, et la plus value réalisée lors de la revente permet d’obtenir des retours sur investissement largement supérieur à l’Europe (>50% sur 5 ans).

South Beach a longtemps été la panacée des investisseurs européens. Bien que devenu plus difficile d’accès, il y est toujours possible de dénicher de bonnes affaires. Miami reste en perpétuelle mutation, et ses différents quartiers tels Brickell, Midtown, Wynwood, Little Haïti ou autres, donne des perspectives des plus prometteuses et permettent de trouver des opportunités en relation avec chaque profil d’investisseur.

Une connaissance approfondie du marché local, de ses tendances, des projets à venir sont la clé afin de trouver le bien idéal, aussi bien pour l’achat d’une propriété que dans le cadre d’un investissement en vue d’une diversification de patrimoine.

En résumé, un investissement dans l’immobilier à Miami, et en Floride plus généralement, offre des perspectives très intéressantes pour les années à venir, quel que soit votre profil d’investisseur. C’est notamment pour cette raison, que Florida Brokers & Partners se positionne comme votre interlocuteur privilégié pour tous vos projets immobiliers en Floride.
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